Банкротство с сохранением ипотеки: как работает отдельное соглашение

Защита единственного пригодного для постоянного проживания жилья имеет ипотечное исключение. Если на квартиру по законодательству об ипотеке допускается обращение взыскания, обычное правило о единственном жилье не решает проблему. Это прямо следует из статьи 446 ГПК РФ.

Поэтому до заявления о банкротстве нужно одновременно оценить другие долги и ипотечный договор. Закажите сведения об остатке кредита, просрочке, залоге и зарегистрированных правах. Определите, кто проживает в квартире и есть ли другое пригодное жильё. Вопрос сохранения ипотеки следует обсуждать с банком заранее, не подменяя его общей фразой о защите семьи.

Статья 213.10-1 закона о банкротстве предусматривает соглашение гражданина с кредитором по ипотеке единственного пригодного жилья. Его можно заключить на любой стадии дела, но не раньше истечения установленного срока заявления требований кредиторов. Соглашение утверждает арбитражный суд, и оно не прекращает всё дело о банкротстве.

Согласие остальных обычных кредиторов не требуется, а несогласие финансового управляющего само по себе не основание для отказа суда. Однако при последующей ипотеке должны участвовать все залоговые кредиторы по этому жилью, включённые в реестр. Это не позволяет должнику односторонне установить банку новые условия: согласие соответствующего ипотечного кредитора необходимо.

Закон допускает участие третьего лица, принимающего обязанности по соглашению. Платежи возможны также из защищённых от взыскания доходов гражданина при соблюдении условий нормы и из доходов после завершения процедур. Направлять на ипотеку любые деньги конкурсной массы по собственному решению нельзя: источники финансирования перечислены в пункте 4 статьи 213.10-1.

Подготовьте бюджет: регулярный платёж, обязательные расходы семьи, доступный защищённый доход и помощь третьего лица. Если есть просрочка, соглашение должно определять порядок и сроки её устранения. Полезно отдельно проверить сценарий снижения дохода: обещание родственника помочь не заменяет ясных обязанностей участника соглашения.

При недостатке другого имущества для требований первой и второй очереди соглашение может быть утверждено при внесении средств на специальный счёт для их погашения, но не более десяти процентов оценочной стоимости жилья. Расчёт зависит от состава требований и оценки; автоматического платежа в размере десяти процентов для каждой семьи нет. Основание — пункт 6 статьи 213.10-1.

До подписания запросите письменный перечень условий: размер просрочки, график, обязанности третьего лица, требуемое пополнение специального счёта и документы для суда. Отдельно выясните последствия неисполнения. Такая проверка показывает, существует ли доступный семье механизм сохранения жилья, а не только согласие обсуждать его с банком.

После утверждения соглашения жильё защищается от реализации в рамках предусмотренного механизма, но ипотечное обязательство и залог не прекращаются. При нарушении соглашения кредитор получает возможность обратить взыскание на жильё по правилам, зависящим от стадии дела. Это предусмотрено пунктами 4 и 9 статьи 213.10-1.

Если соглашения нет и единственное ипотечное жильё продано, действует отдельное распределение выручки. По статье 213.27-1 после расходов предусмотрена схема 80%/10%/10% с дополнительными ограничениями. Доля, предназначенная гражданину, ограничена его первоначальным взносом и платежами; возможны и другие корректировки. Это не безусловный возврат десяти процентов продажной цены и не способ сохранить саму квартиру.